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而中长期来看

而华润银行目前对于首套房客户则是9.5折的利率优惠,值得注意的是,这一优惠力度比此前华润银行已大大减少,就在不久前华润还有8.5折等折扣的优惠贷款利率。而放款速度,华润银行目前房贷的放款速度等都属正常,“一般是全套程序走完,小于20天能拿到。”一位华润银行的业务经理介绍说。而光大银行的某个贷经理也告诉记者,光大的首套房贷款已经按基准利率执行,他们不做优惠有一段时间了。

首先,贺晓丽认为,一线城市(如北上广深)是投资行为最为集中的地区,流动性的第一波影响必定会在短期内首先冲击这些一线城市的房地产市场,而后中长期将波及到二三四线城市。如深圳,短期内二手房业主可能将会抛售物业,降价以求尽快全款收回的现象将出现,因此,短期内二手住宅的成交量将会出现大幅上升。

对于“钱荒”对房地产市场的影响,贺晓丽表示,作为资金密集型且负债率高的房地产行业,在面对“钱慌”的甚嚣尘上时尤为敏感,资金的紧张,加上中国经济增长放缓等因素的综合效应,都将对房地产市场的短、中、长期产生一定的影响。

6月中下旬银行业出现的“钱荒”引起了全社会的关注。记者了解到,自中国人民银行2000年进一步放宽商业银行贷款利率管制之后,银行放贷量逐年大幅增加,之后几乎每年第二季度都会出现银行间流动性趋紧的情况;而6月以来的银行间流动性趋紧则显得更为严重,从银行间同业拆解利率的波动情况来看,十年间,银行间同业拆解利率一直在5%分界线上下温和波动,而6月则一改这一态势,一路飙升,甚至一度突破10%,创下历史最高点。而央行的态度也与前期有较大不同,面对此番商业银行资金短缺,央行一再表达收紧流动性的态度,使得商业银行对存款准备金率降低的预期大打折扣。

综上所述,贺晓丽认为,流动性趋紧对于房地产市场无疑将会产生不利的影响,但是,各大房企目前的资金流应该没有太大问题,但如果流动性问题持续,中长期势必对其销售和资金产生极大的压力,届时,房地产市场将再次经历一场“以价换量”的格局。

记者从中国农业银行罗湖支行的一名个贷经理了解到,目前农业银行对于购买首套房的市民,房贷利率最低可以打9折,但折扣情况也要考虑房子的开发商等因素,“基本是做不了8.5折优惠了”,信贷经理告诉记者,“做那么低,拿不到多少钱”。而对于购买的是二套房的市民,四大国有银行则都表示,除了首付六成外,房贷利率都要上浮10%。

而四大国有银行的放款时间则是比较统一的,都是在一系列的审批和检查进行完之后的7到8个工作日。农行的一位信贷经理则说得更为直接,“放贷时间要看你贷款的额度了,数额大的话拿到的时间就长些,算上房屋的评估和审批过程,一般在15到20天左右能拿到钱。”

记者随后向深圳一些地方银行了解房贷优惠的最新情况。华夏银行的某个贷经理告诉记者,目前华夏银行对于首套房客户有7折的利率优惠,但要取决于是哪一个开发商的项目,还要个人无信贷记录方面的污点,当记者问到什么时候放款,华夏银行的信贷经理说到:“3到5天吧,如果额度不大,今天(周四)来办,那下周就能拿到。”

而进入下半年,深圳银行的信贷政策到底有没有调整,就此,记者日前咨询了深圳多家银行。记者分别咨询了中国银行、中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行这四大国有银行,结果工商银行,建设银行,农业银行以及中国银行对于首套房给出的利率优惠都只有9折,中国银行的工作人员则告诉记者:“在每个月的最后5天,则是一定拿不到贷款的,因为银行资金周转不过来。”

而深圳本土的招商银行目前还有最低8.5折的首套房优惠贷款利率,而另一家平安银行目前则已经取消了针对首套房客户的房贷利率优惠,但放款速度则尚属正常,“大概2到3个星期”。

因此,“在流动性紧张的冲击之下,我们更应该保持理性,对市场应有更清晰的认识和预期”,贺晓丽建议。据其分析,当前的形势明显不同于2008—2009年,在近一年时间除了针对公积金的部分调整,金融政策迟迟未出新政;从央行目前的表现来看,股市“哀红遍野”、多方呼吁救市,央行却独淡定,而如果中国经济出现问题,央行势必会出手政策稳定市场,而不是放任地方银行陷入危机。由此可见,当前的流动性并未形成规模化、系统化的危机,经济的结构性问题尚未累积到极限,中国需要更长的周期去检验整个宏观经济是否会出现滑坡,只是短期内可能将经历一场阵痛。另外,从中国本身内在体制看,中国的市场还未走出政策市,政府通过系统化的调控,推动着整个市场前行,房地产行业尤其明显,而目前流动性压力尚处于可控范围内。

“钱荒”后的银行房贷政策是否受到影响?伴随着银行业在6月底的银行间流动性趋紧,不少市民开始担心此时银行的住房按揭贷款政策是否受到影响,对于那些需要购房的市民则对申请银行房贷非常忐忑不安,会不会放不出来款?利率还有优惠吗?要多长时间才能拿到贷款?该如何选择银行?

对此,记者日前咨询了深圳多家银行发现,深圳各大银行已经普遍收紧了房贷优惠的力度,中农工建四大国有银行中仅面向首套二手房有9折的利率优惠,新房首套已回归基准利率。此外,深圳包括平安、华夏、华润等银行的房贷优惠力度也有所收紧,曾经的8.5折利率优惠也很少见,但华夏银行仍针对部分项目和个人信用良好的客户发放7折利率的贷款。

其次,现金流出现问题,资金趋紧,银行将收缩开发贷,这将直接导致开发商的融资受到抑制,尤其是对于银行贷款依赖度较大的房企,将受到较大程度的打击。而资金趋紧,也会一定程度上影响到房地产信托、以及大部分的民间借贷。此轮资金趋紧若延续,则仍将极大可能提升融资成本,对开发商提出很大挑战。短期内,开发商将加大推盘,尽快回笼资金,以防资金链出现问题,贺晓丽表示。

不过,贺晓丽认为,“钱荒”带来的所有的综合影响因素,均最大程度地影响当下购房者的心理预期。先是爆发“钱慌”,紧随其后便是股市大跌,房地产股更是惨跌,市场预期严重受挫。所有恐慌情绪的源头,都来自对市场前景不明朗、对后市信心不足。在中国金融、房地产市场化的初始阶段,人们对市场并没有形成非常理性的认识,而在这个阶段,一旦外界的悲观解读成风,必将引起一轮恐慌。贺晓丽表示,短期内,部分潜在的购房者或会感到房价上涨的压力将持续,他们的购买欲望将会受到刺激,继而迅速做出购房决策。而中长期来看,随着购房成本的进一步提高,市场又将深陷观望。楼市不稳定因素加剧。

记者注意到,在6月中下旬咨询各大国有银行时,建行和工行针对首套房的利率还最低给出过8.8折和8.5折的优惠。不过那时,工商银行是按照贷款额度划分,只有贷款300万以上的才有8.5折优惠,而贷款120万—300万的则为8.8折优惠,120万以下的则为9折。而目前,这两家银行中建行的首套房利率优惠已经为9折,工商银行虽政策上仍有8.5折,但条件较为严苛,不容易申请到。工商银行罗湖区一家支行的信贷经理告诉记者,目前工行的按揭贷款只有9折优惠了,8.5折的优惠贷款收回的资金太少了。

深圳中原副总经理贺晓丽告诉记者,“钱荒”后的房地产市场信贷无疑将会受到负面影响,对于购房者而言,中短期内贷款难度将有所加大,同时将可能承担更高的贷款利率。但长期而言,随着银行业务体系的调整,资金紧缺的局面将逐步得以消化;加之国务院总理李克强在前期国务院常务会议中强调,支持居民首套住房信贷,因此,长期来看,购房贷款难度将不会有太大变化。而对于楼市,则目前仍以观望态度为主,短期而言,市场成交量将可能有所下降,但是刚需群体仍旧潜藏着庞大的需求量,二手房价格将不会有太大波动。

而对于“钱荒”对个人房贷市场的影响,深圳中原副总经理贺晓丽表示,一旦银行无法解决资金流的问题,必将提高个贷的门槛,而在未来的风险期,也将把提升的成本转嫁到客户身上,结果是审批将更加严格,并且放款期限将加长,而房贷利率也将可能回复至基准利率甚至更高水平,这一点将伤及刚需及改善性需求,在短期内必然使市场需求收缩。而一旦购房者再度陷入观望,成交必将随之而降,楼市低迷或再现。

而国家则会支持刚需首套房,房地产调控不会进一步升级,维稳是未来长期目标。贺晓丽表示,因此,未来短期内楼市将出现大幅波动,中长期或许是中国整体经济转型的契机,房地产市场仍在震荡中走向稳定。

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